父親が所有している不動産の上に建物を建てる場合の問題点
大阪府八尾市の司法書士植田事務所です。
父親が所有している土地の上に、息子が建物を建てるというケースは、よく見受けられます。
新しい土地を買うよりも、父親が所有している土地の上に建物を建てた方が、金銭の負担も少なくて済みます。
それでは、父親が所有している土地の上に、息子が建物を建てる場合に、何か問題点はあるのでしょうか。
たとえ父親が所有している土地であっても、その土地に建物を建てるには権利が必要です。
何の権利も無いのに、土地を使用することはできません。勝手に土地の上に建物を建てることは不法占拠になります。
しかし、父親が同意している場合には権利関係の問題は生じないといえるでしょう。
この場合には、黙示の使用貸借契約が成立したと見ることができるでしょう。
使用貸借契約とは
使用貸借契約（しようたいしゃくけいやく）とは、当事者の一方（借主）が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方（貸主）からある物を受け取ることを内容とする契約のことです（民法５９３条）。
これに対し、他人に土地を貸す場合には、有償（お金を払ってもらって）で土地を貸す場合がほとんどです。この場合は、賃貸借契約を締結することが多いでしょう。
契約書作成の必要性
無料で土地を息子に利用させる場合、契約書を作成しておく必要はあるのでしょうか。
使用貸借契約の成立に契約書は必須ではありません。ですので契約書を作成しないとだめというわけではないですが、後々のトラブルを防ぐ為には、作成しておく方が望ましいでしょう。
また使用貸借契約には賃貸借や地上権と違って、法律で特別に保護されている権利ではありませんので、何らかの原因で土地が第三者の所有となってしまった場合には保護されず建物を撤去して退去しなければならない可能性があります。（第三者が土地の利用を認めた場合は退去する必要はありません。）
また、父親が亡くなった場合に、息子は無償で利用できると考えていても、他の相続人が有料で利用していたと考えていた場合は、遺産分割においてトラブルが発生することもあり得るでしょう。
結論的には契約書は作成しておいた方が良いでしょう。
また、使用貸借は契約期間の満了や合意解除、契約違反による解除のほか、借主の死亡によって終了します。
登記手続について
土地は父親の所有権が登記されているのが通常です。
息子が自己の資金で建物を建てた場合、建物の表題登記を土地家屋調査士にしてもらい、司法書士が建物の所有権保存登記をします。
金融機関からお金を借りた場合
金融機関からお金を借りて建物を建てた場合、建物に抵当権などの担保権の設定登記が必要になるでしょう。
そして父親所有の土地についても抵当権などの担保権の設定登記をするのが通常だと思われます。
税金面については税理士さんにご相談ください。